上海楼市供求不均衡

据报道，3月18日的论坛由上海学界的三名政府智囊组成，除张永岳外，成员还有上海社科院城市发展中心主任张鸿铭以及上海财经大学房地产研究中心主任印堃华，作为全国政协委员的张鸿铭刚参加了本月初的全国两会，印堃华则是接受国家发改委房地产情况咨询的专家之一。尽管对于房地产政策意见有所区别，但三人都认为，上海房价并不会出现深幅调整，最终整体降幅将控制在10%以内。


张永岳称，进入2009年，伴随着去年10月和12月政府两次稳定房地产市场政策开始见效，全国绝大多数城市成交量出现大幅度增长。以2月份成交量来看，上海同比去年暴增173%，而去年楼市遭遇寒冬的深圳地区同比增长幅度达到587%。

过去半年多以来，全国房价出现实质性下降，房产交易中投资比重明显下降，房地产企业回归理性。进入2009年，随着政策明朗化，消费者信心回升，部分自住性质楼盘销售旺盛。

尽管如此，并不意味着楼市已经调整完毕开始正式复苏。张永岳称，全国城市的供求结构并不均衡，相当部分城市存量盘去化周期超过三年。另外，房地产企业依然面临着存货以及现金流的双重压力，数据显示，部分知名企业的去化周期甚至达到5年以上。

针对上海市场，张永岳称，一份有关上海市场供求结构情况的分析报告已经递交上海市政府相关部门，这项分析显示，上海目前的市场供求结构呈现出不均衡的发展态势，部分区域存在着供应过剩的局面，这就意味着上海房价还没有调整到位，未来价格还存在继续下降的可能。

张永岳称，从发展趋势来看，房地产市场从2007年9月开始进入下行通道，到去年9月已基本达到底部，而此后一直在底部震荡，预计将在今年9月走出底部开始上行。

但实现这一目标的前提在于众多条件的综合，包括宏观经济形势向好、金融环境放松、股票底部显露、国家政策扶持、房价调整到位等。张永岳建议，未来政府还是应该积极引导各地企业理性调整房价，另外可以放松外资在国内市场的限制，建议土地出让模式更加灵活以改变目前流标率高的状况。

去年房价实际降1.6%


针对上海楼市，各位专家的观点基本一致，尽管上海房价回调的确是事实，但不可能出现深幅调整，估计整体来看调整幅度在5%～10%左右。

张鸿铭则表示，对于房地产市场而言，目前调整的主要目的在于维持市场的平稳发展，具体来说，救楼市主要是救量而不在于救价，成交量恢复了，其余的问题也就迎刃而解了。不过和一些要求政策应该一步到位的言论不同，张鸿铭称，房地产政策的出台还是需要相机而动，由于政策效果毕竟需要一定的周期才能显现，所谓的政策“到位”与否应该根据市场变化而定，如果一次性全盘放松，回到调控前的2004年甚至更早时期的政策环境，则可能反而会出现负面反弹。

对于购房者提出的何时为买房时机，张鸿铭表示，没有必要关注整体的涨跌环境，毕竟区域不同，其调整速度也会有所区别，只要自己关注的区域或者个案调整到位了，就可以出手买房。

印堃华指出，2005年以及2007年楼市价格的大幅度上涨，主要原因是政府逆向调控所致，由于土地供应量减少，导致了产品的稀缺，从而造成房价的大幅度上涨。

印堃华透露，去年统计显示，上海住房销售价格实际下跌1.6%，部分楼盘的大幅促销降价只是占到少数。印堃华称，部分高档楼盘社区二手房价格下跌明显主要是由于短期内境外公司的减员造成，并不是件坏事。印堃华称，“跨国公司裁员，一些国外高管要离职，400万元的房子280万元也肯成交，正好让上海人捡了便宜。”

但是，印堃华也承认，由于受金融风暴冲击，原本世博会对于房地产的利好可能会受到影响，其中影响最大的将是计划保留的商业物业。

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